En plus de taux d’emprunt bas, de nombreux dispositifs sont mis à disposition des investisseurs immobiliers pour réduire leurs impôts grâce à la défiscalisation immobilière. Ils ont été créés pour inciter à l’investissement immobilier alors que la France ne parvient pas à construire les logements dont la population en croissance à besoin.

Le plafonnement des niches fiscales à 10 000€ par foyer limite cependant ces réductions d’impôts. Il importe donc de bien choisir votre outil de défiscalisation immobilière.

Voici une liste de ces dispositifs de défiscalisation immobilière en 2021, leurs conditions d’accès, les avantages fiscaux qu’ils procurent et les risques à éviter.

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Les avantages fiscaux de la loi Pinel

En vous engageant à louer votre bien immobilier neuf pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous pouvez récupérer 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien sur la durée de mise en location (soit 2 % par an jusqu’à 9 ans et 1% supplémentaire par an jusqu’à 12 ans). La valeur du bien prise en compte pour le calcul de cette défiscalisation est plafonnée à 300 000€.

Exemple : Pour un bien d’une valeur de 150 000€, vous bénéficiez de 3000€ d’économie d’impôt par an pendant 9 ans, puis 1500€.

Un investissement réussi avec la loi Pinel sous-entend que vous parveniez à louer votre logement. Il ne peut y avoir de vacance supérieure à 12 mois, sous risque de perdre les avantages fiscaux de la loi Pinel. Il est donc nécessaire de choisir une région à forte demande locative, en tenant notamment compte des zonages qui sont régulièrement mis à jour.

Pensez également à faire des calculs précis avant d’investir, en incluant le montant du loyer plafonné, pour vérifier la cohérence de votre montage financier.

Vérifiez enfin si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé que le ratio revenus/loyer imposé par les plafonds Pinel soit cohérent avec le ratio demandé par les compagnies d’assurances, en général de x3.

La loi Pinel Outre-Mer ressemble beaucoup à la loi Pinel, mais avec des plafonds de défiscalisation plus élevés.

 

En vous engageant à louer votre bien immobilier neuf pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous pouvez récupérer 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien sur la durée de mise en location, soit 11% de plus que sur le Pinel classique. La valeur du bien prise en compte pour le calcul de cette défiscalisation est toujours plafonnée à 300 000€.

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La loi Censi Bouvard – louez en meublé une résidence avec services

Les avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard

Ce dispositif concerne la location meublée de résidences avec services (étudiant, EHPAD, appart-hôtel). Il vous donne le droit à une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien (valeur plafonnée à 300 000€), sur une durée de 9 à 12 ans.

Vous bénéficiez également du remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement, et vous avez la possibilité de le cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

La loi Censi Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales. Vous ne pouvez donc déduire plus de 10 000 euros par an.

Exemple Vous investissez dans un logement au sein d’un établissement pour personnes âgées, pour un montant de 150 000 euros TTC. La TVA applicable ici est de 20%.
En louant votre bien meublé et par bail commercial à un exploitant pendant 9 ans, vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt totale de 150000 X 11%, soit de 16 500 euros. Cette réduction est répartie sur 9 ans, ainsi vous payez 1 833 euros d’impôt en moins chaque année.
En suivant les conditions de la Censi Bouvard et LMNP (voir ci-dessous), vous pouvez également récupérer votre TVA de 20%, soit 30 000 euros.

Autres avantages de la loi Censi Bouvard

La gestion de votre bien est confié à un exploitant, ce qui vous libère de tout souci logistique ou administratif. L’exploitant vous loue directement le logement donc vous n’avez plus de risques d’impayés ou de vacance locative

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Le LMNP réel – défiscalisez via l’amortissement en meublé sans conditions

Les avantages fiscaux du statut LMNP

Lorsque vous louez un logement en meublé, vous êtes par défaut considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP.

Le régime LMNP vous permet de déclarer fiscalement vos revenus locatifs de deux manières :

1. le régime micro-Bic où vous imputez un forfait de 50% de charges sur vos loyers

2. le régime réel où vous déclarez vos charges réellement payées, en y ajoutant en plus des amortissements

Dans ce deuxième régime dit « réel », les amortissements comptables qui vont s’ajouter aux dépenses réelles vont vous permettre de diminuer fictivement votre loyer imposable. La réduction est conséquente et dans certaines zones à faible rendement locatif comme Paris vous allez quasiment pouvoir annuler vos impôts (plus de détails sur les amortissements sur notre fiche complète).

Autres avantages du statut LMNP réel

Ce statut s’obtient sans aucune condition géographique ni zonage, sur tout bien loué en meublé. Vous n’avez pas de conditions de ressources sur les locataires ou de loyer. Vous pouvez louer plusieurs biens sous ce régime.

Cette absence totale de contraintes est un énorme avantage par rapport aux contraintes de zonages du Pinel, ou à l’obligation de louer dans une résidence services pour le Censi-Bouvard.

Enfin concernant la revente, vous n’avez aucune contrainte de durée de détention.

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Les conditions pour bénéficier du statut LMNP réel

Le régime réel doit être choisi au plus tard le 1er février de l’année en cours.

L’important est de ne pas tomber dans le régime de LMP (Loueur Meublé Professionnel) est donc de respecter a minima une de ces deux conditions :

• les revenus annuels de la location meublée sont inférieurs à 23000€

• Les revenus annuels de la location meublée sont inférieurs aux autres revenus du foyer

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Les risques liés au statut LMNP

Pour être honnête c’est le dispositif fiscal que nous recommandons car il n’y a pas de risques évidents sur le montage, vu l’absence de contraintes. Pensez tout de même à investir dans une zone et pour un type de bien où la location meublée rencontre un minimum de demande.

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Le déficit foncier – déduisez les travaux lourds en location vide

Les avantages fiscaux du dispositif du déficit foncier

En location vide, si les charges de vos biens immobiliers dépassent vos revenus locatifs, vous pouvez déclarer un déficit foncier. Vous pouvez alors le soustraire à vos autres revenus perçus, dans la limite de 10 700 €. En cas de surplus, vous pouvez reporter cet avantage fiscal, sur 10 ans maximum.

Contrairement au LMNP, il s’agit des dépenses que vous avez réellement engagées, vous pouvez donc déduire de vos revenus locatifs : vos travaux, les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurances, les charges de copropriété à la charge du propriétaire, les intérêts d’emprunt, les frais de gérance ou honoraires de gestion, la taxe foncière, etc.

Ce dispositif n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales, ce qui vous permet donc de le cumuler avec d’autres lois de défiscalisation.

Exemple Vous êtes propriétaire d’un appartement destiné à la location. Vos loyers perçus dans l’année représentent 6000 €. Vous calculez :

+ les charges financières liées aux intérêts d’emprunt : 4000 €
+ les charges liées à l’exploitation du bien : 1000 €
+ les charges liées à des travaux de rénovation : 2000 €.

Vous avez donc un déficit foncier imputable sur le revenu global de 1 000€, que vous pouvez déduire de vos revenus imposables.

Les conditions pour bénéficier du dispositif du déficit foncier

Pour bénéficier du dispositif du déficit foncier, vous devez avoir choisi le régime réel d’imposition et louer en bail d’habitation vide. Celui-ci est obligatoire pour des revenus supérieurs à 15000€, mais optionnel en-dessous. Vous pouvez donc faire la demande du changement de régime.

La seule condition est donc d’avoir un déficit réel à constater, il faut donc choisir des biens avec beaucoup de travaux à déduire.

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Les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques

En investissant dans un bâtiment à rénover classé à l’inventaire des Monuments Historiques, vous pouvez déduire de vos revenus 50% de vos charges foncières, voire 100% si votre bien est ouvert à la visite (ouvert un minimum de 50 jours par an au public). De même, le coût des travaux à votre charge est déductible à 100% de l’impôt sur le revenu lorsque le monument est ouvert à la visite.

Lorsque le monument n’est pas ouvert à la visite, la déduction de l’impôt sur le revenu s’élèvera à 100 % de la part restant à la charge du propriétaire si les travaux sont subventionnés par l’État. Si les travaux ne sont pas subventionnés par l’État, la déduction s’élève à 50 %.

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Les avantages fiscaux de la loi Denormandie

La loi Denormandie a été mise en place le 1er janvier 2019, suite à l’écroulement des immeubles à Marseille. Ce nouveau dispositif concerne des achats d’immeubles anciens, pour rénovation et mise en location.

La loi Denormandie offre des réductions d’impôts liées à la durée de location du logement, avec des coefficients qui sont calculés sur une base acquisition + travaux :

• 12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans ;

• 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans ;

• 21% pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans.

La base acquisition du bien + travaux est plafonnée à 300 000€, le dispositif étant quant à lui soumis au plafonnement des avantages fiscaux à 10 000€. Il est donc très proche du Pinel, mais pour les logements anciens à rénover dans les zones non tendues.

Exemple Vous achetez 100 000€ un bien dégradé et vous réalisez 50 000€ de travaux. Si vous louez le bien pendant 6 ans vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts de 18 000€ soit 3000€ par an.

Les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie

Les conditions pour être éligible à la loi Denormandie sont :

• le bien doit nécessité d’être restauré, et situé dans une zone contenant de nombreux logements vides ou vétustes

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Les avantages fiscaux du Cosse Ancien (Borloo Ancien)

Le dispositif Cosse Ancien permet une déduction des revenus fonciers, avec un abattement variant de 15 % à 85 %. Ce taux de déduction dépend de la localisation des travaux et des conditions de la convention que vous allez signer avec l’ANAH (loyer maximum, travaux).

En cas de déficit foncier, vous pouvez l’imputer sur votre revenu global à hauteur de 15 300€.

Les conditions pour bénéficier du Cosse Ancien (Borloo Ancien) en 2019.

Pour bénéficier du Cosse Ancien, vous devez signer une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) qui vous imposera notamment les conditions suivantes :

• louer des résidences principales, non meublées ;

• respecter des plafonds de loyer, et de ressources de vos locataires

• louer pendant un minimum de 6 ou 9 ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah

Malgré le nom du dispositif, il peut s’appliquer à des immeubles neufs comme anciens.