Si vous recherchez un placement rentable et sécurisé pour vous constituer un patrimoine et assurer votre avenir comme celui de vos proches, l’investissement immobilier apparaît comme la solution la plus adaptée. 

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​Réussir son investissement immobilier suppose de suivre quelques étapes, de la mise en place de la stratégie à la recherche du financement, en passant par la sélection rigoureusement de l’emplacement du bien.

Investir dans l’immobilier ? D’abord établir une stratégie précise avant de vous lancer

 Investisseur, propriétaire, gestionnaire de patrimoine : vous allez porter toutes ces casquettes en vous lançant dans le placement immobilier ! Pour ne pas vous tromper de bien ou de projet d’investissement immobilier, vous allez d’abord devoir vous informer sur le marché, étudier les différents régimes de fiscalité, les dispositifs de défiscalisation et les modes de financement…

Vous devez donc définir vos objectifs d’investissement immobilier :

achetez-vous un logement pour l’habiter en tant que résidence principale, secondaire ou pour le louer ?

Si vous envisagez l’investissement locatif, allez-vous un jour récupérer le bien pour y habiter ?

Dans cette hypothèse, vous devez choisir un logement dans lequel vous vous projetez.

Vous devez maintenant évaluer toutes les pistes de financement de votre investissement immobilier. Avez-vous besoin d’un apport personnel ? Tout dépend de votre projet ! Si vous achetez un bien pour en faire votre résidence principale, le plus souvent, la banque vous demande d’être en possession d’un apport d’au minimum 10 % du montant de l’opération. Il servira en effet à payer les frais de garantie et les frais de notaire. 

 

Autre question à vous poser avant de réaliser un investissement immobilier : espérez-vous dégager un complément de revenus immédiat ou achetez-vous en espérant une plus-value à la revente ? Dans le second cas, vous devrez déjà avoir en tête la revente au moment où vous prospectez. Il vous faudra donc avoir une vision pointue du marché immobilier et investir là où il est en croissance.

 

En sélectionnant soigneusement l’emplacement et le bien, pour valoriser votre investissement immobilier

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1. L’immobilier locatif : pour profiter d’un investissement sûr et rentable

 Contrairement aux placements boursiers, l’investissement immobilier est moins impacté par la conjoncture économique. À moins de rencontrer des circonstances exceptionnelles (changement radical de l’environnement du bien, dégradation importante du bâti…), il est rare de voir un bien immobilier se déprécier à moyen ou long terme, bien au contraire. La rentabilité des opérations immobilières bénéficie de plus de nombreux dispositifs de défiscalisation.

Depuis janvier 2022, les taux d’emprunt continue de baisser, selon la durée de remboursement choisie. L’occasion, pour tous les investisseurs, quelle que soit leur catégorie socioprofessionnelle, de solliciter un prêt pour acquérir un bien immobilier.

Avec un investissement immobilier, vous profitez ainsi de l’effet de levier du crédit, surtout si vous envisagez de louer votre logement ! Il pourra ainsi être partiellement ou totalement remboursé par les loyers encaissés. D’autant plus que l’investissement locatif offre un bon rendement, qui peut aller jusqu’à 7 % selon les estimations des acteurs du marché.

L’investissement immobilier locatif est l’un des investissements les plus intéressants pour se constituer un patrimoine durable, sans pour autant disposer de revenus d’un niveau exceptionnel. La première pierre à l’édifice est le plus souvent l’achat de sa résidence principale, prolongé par d’autres biens mis en location … ou d’une résidence secondaire

Le départ en retraite rime généralement avec baisse de revenus, en moyenne de l’ordre de 25 %. Dans le même temps, les dépenses du quotidien augmentent, notamment celles liées aux frais de santé. Pour anticiper l’avenir et obtenir un complément de revenus à l’arrivée en retraite, l’investissement immobilier est une solution idéale

Le patrimoine constitué tout au long de la vie active via un investissement immobilier peut également être revendu pour dégager un capital. Vous avez aussi la possibilité de l’apporter à une SCI et de le transmettre à vos héritiers sous forme de parts sociales, avec un allègement de la pression fiscale par le jeu des donations. En tant que valeur refuge, l’immobilier résiste mieux aux dégradations de la conjoncture économique et à l’inflation. Le bien est donc amené à prendre de la valeur au fil des années.

 Et la prise de risque d’un investissement immobilier locatif est moindre pour les proches dans la mesure où les banques prêteuses imposent aux investisseurs de souscrire une assurance de prêt pour assumer le remboursement des mensualités ou du capital en cas de décès ou d’invalidité. Les héritiers de cet investissement immobilier n’auront donc pas à s’acquitter d’une dette éventuelle sur le bien.

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Les statuts LMNP/LMP pour investir dans le meublé ancien ou neuf

Les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP) peuvent également vous offrir des avantages si vous décidez d’investir dans l’immobilier. Vous pouvez en effet, sous conditions, déduire les charges liées à votre placement, imputer le déficit foncier sur votre revenu global, procéder à des amortissements et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value. 

La distinction entre les statuts de LMNP et LMP est opérée par la loi en fonction de deux plafonds.

Si l’investisseur ne dégage pas plus de 23 000 € de revenus fonciers TTC par an et que ses recettes locatives n’excèdent pas 50 % du revenu global de son foyer fiscal, alors il est considéré comme LMNP. Ce dernier a alors le choix entre deux régimes d’imposition : celui du micro-BIC si les revenus locatifs perçus sont inférieurs à 70 000 €, ou celui du régime réel s’ils sont supérieurs ou s’il en fait la demande au fisc.

Si vous relevez du micro-BIC, alors vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs. Ce choix n’est donc intéressant que dans la mesure où vos charges effectives sont inférieures à ce pourcentage.

Si vous êtes assujetti au régime réel, vous pouvez déduire un certain nombre de charges effectives de vos revenus, comme les intérêts d’emprunt, les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurances… En cas déficit foncier, celui-ci est alors déductible des revenus locatifs et reportable sur une période de 10 ans.

Autre avantage du régime réel : la possibilité de déduire les amortissements de l’acquisition des murs et du mobilier. En revanche, les amortissements sont limités et ne peuvent pas générer de déficit foncier. La portion excédentaire peut toutefois être reportée sans limitation de durée.

Les LMP, quant à eux, sont forcément soumis au régime réel d’imposition (sauf à choisir le statut de la micro entreprise et ne pas dépasser 70 000 € de recettes locatives). Ils profitent donc de la déduction de leurs charges effectives et du levier des amortissements. En outre, ils peuvent déduire le déficit foncier de leur revenu global, sans plafonnement. Ce dernier est reportable sur une période de 6 ans.

 

l’investissement en résidences services seniors

Si toutes ces conditions sont remplies, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt de 11 % du montant investi (prix d’achat augmenté des différents frais), dans un plafond de 300 000 € HT, soit 33 000 € au maximum.

Vous avez la possibilité d’acquérir plusieurs logements au titre du Censi-Bouvard, à condition de respecter cette limite. La réduction s’étale de manière linéaire sur la période de 9 ans, soit 3 630 € maximum par an. Si celle-ci excède le montant annuel d’impôt dû par l’investisseur, elle peut être reportée les années suivantes sur une période de 6 ans.

Les investisseurs en Censi-Bouvard peuvent également récupérer la TVA, à condition que les loyers soient eux aussi soumis à la TVA et que l’exploitant de la résidence propose au minimum trois services parmi les quatre édictés par la loi (petit déjeuner, réception des personnes, nettoyage des locaux et fourniture de linge de maison).

Contrairement à ce que prévoit la loi Pinel, vous ne pouvez pas louer le bien à un membre de votre famille, mais le dispositif Censi-Bouvard présente d’autres avantages comme :

De confier la gestion du bien à un exploitant : c’est lui qui se charge de le mettre en location, de réaliser les travaux d’entretien, de vous verser un loyer chaque mois…

Une rentabilité élevée : la demande est forte sur ce type de bien, d’autant plus que le nombre d’étudiants et de personnes d’âgées croît chaque année. Vous pouvez donc espérer un taux de rendement compris entre 3,5 et 5 %.

Comme le dispositif Pinel, la loi Censi-Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales.